蔡云：数字浪潮中的商业地产

蔡云：数字浪潮中的商业地产

蔡云（中国房地产业协会商业文化旅游地产委员会秘书长）：尊敬的各位同行，我们今天可以说是冲破了重重的险阻，再次会聚在上海，共同探讨我们国家的商业地产未来发展方向。

商业地产年会是我们继博鳌房地产年会之后最重要的一个主题，也是一个重要的专业论坛。我们中国商业地产业协会，也会一如既往的支持专业会议，给我们的企业带来更多的福利和利益。

我本人也是参加商业年会九年了，我自己见证了我们国家商业地产的蓬勃发展，到如今，我们这次年会上探讨商业地产，从刚才陈诗涛总的汇报当中，可以看到商业地产涉及的方面越来越多，从以前的购物中心到现在的社区商业、长租公寓、养老公寓等等，都是商业地产的范围。今天在我们这样一个时间很紧张的会议上，我们重点谈一下关于数字与中国商业地产的关系。

这么多年以来，每年的商业地产年会都使我们协会跟开发企业、跟从事商业地产的第一线的工作者进行充分的交流，我们得到了你们给我们的来自一线的信息。同时我们也会把你们的信息带到我们有关的政府部门、行业组织，使我们在商业活动中的政策配套最密切的接触。

同时在这个会上，企业也从我们会议上得到更多有关政府政策、行业组织的信息。在这次面对疫情已经两年多的时长，尽管困难重重，为行业发展提供更好的帮助，这是我们会议的一个重要议题。面对这个纷繁复杂的世界，我们要有足够的勇气面对这个市场。下面我把我们对商业地产研究跟大家共同探讨一下。

第一，商业地产在数字浪潮中我们要做什么？每个行业，每个企业，不同的分支，现在都在数字浪潮中。那么商业地产怎么做呢？首先第一个，终端的需求催生了我们商业地产。什么是终端呢？也就是从市场需求端看，我们知道商业地产基于商业不动产为载体，为消费者提供服务性消费的平台。

在这个平台当中，我们必须通过这种平台，通过这个物业载体，使物业达到增值保值，达到互换交易的目的，商业地产是我们房地产当中最接近百姓、最接近生活、最接近消费者的一个业态形式。在我们国家数字发展到今天，数字改变了消费习惯、生活习惯，倒推了商业模式的变化。

我们自主改与不改，社会或者经济，或者市场，会推着我们改。在疫情之前，19的年的时候，我们探讨商业地产发展方向的时候，说实在的，我们可能真的没有想到这个疫情反而助推了商业地产的数字化加速发展。大家都在家里的时候，我们发现线上交易、视频直播给我们带来了如此多的好处。

也就是说，终端消费给我们商业地产的运营行为带来了突飞猛进的变化。所以中国的消费结构也发生了很大的变化，消费行为也加速了上线，消费者从最初的逛商场到现在变成线上买单，或者是线上下单。微信的社区拼团，坐等送货上门，这样的场景变化大大提高了互联网产品的势头渗透率。

各个层次的消费者，包括现在的老年人，对线上消费的场景和学习的习惯都非常熟悉了。我们可以看到，今年的7月1号，我们国家商务部发布的中国电子商务报告2019显示，2019中国的社会消费品零售总额是41.16万亿，电子商务交易额达到34.8亿万亿，可见网上的零售和整个销售相比是持续增长。其中网上零售额10.63万亿，市场是倒逼了商业地产的革新。

再回来看线下，未来商场不只是卖货，现在的柜台里面有卖货的销售员直接直播，他还有商场这样的独有的体验。还有商场里面的展览、互动游戏、电竞、体验项目，可以做到云体验，引起好奇心，这样会拉动线上的发展。我们说了这么多年的互联网、大数据，包括云计算，包括区块链等等，融入了生活的各个方面，可见数字经济发展之快，辐射之广，是我们这之前所没有想到的，但实际现在已经到来了。

第二，从供应端来看，商业地产，尤其是购物中心，从2012年，我记得我们在开双十一会议的时候，我们发现2012年支付宝的总额，当时双十一是191亿，全行业开始想，狼要来了！现在这么多年过去了，狼也来了，虎也来了，商业地产依然屹立。

所以尽管风风雨雨，但是互联网仍然创造出一大批商业明星，网红的商业。商业地产首先是提供一个交易的平台，这个平台绝不仅仅是满足消费者在客户、商户的需求，更多他们是在相同的空间，一遍一遍的推陈出新。

我们就在一个购物中心的平台当中，已经有无数个不断的新项目，从最早的体验型消费，到现在的电竞，到5G技术的发展等等，甚至现在展览展示，都已经在购物中心上演了。现在我们可以看到，商业地产必须要跨行业的连接，这个空间提供给我们的是跨行业的，通过生态的大数据，把消费者紧紧的连在一起。

再一个，我们可以看到，消费者是我们整个商业地产的中心，我们要为消费者服务，我们要通过什么呢？通过这个数字来取悦消费者，我们知道，商场也好、老百姓最基本的消费也好，他是我们捕捉数据最容易的手段，所以我们对客户的体验更能达到我们的目的。

比如说云逛街、云走秀、云购物等等，这些都是我们让消费者足不出户体会到一切服务。相反，我们可以通过销售公众号，开辟销售渠道。原来我们买卖货只是和售货员对接，现在我们可以和主播联系，可以把线下进行延伸，这就是我们在供应端要运用数字来打造对消费者最临近的界限。

第三，真正的消费对管理的最重要的意义。我们知道整个管理当中，原来的管理就是简单的租户管理、供应链管理、人事管理等等，技术革新以后，我们是从源头上解决问题，购物中心也好，商业地产企业也好，我们所拿的数字不仅仅是数字，更多是一个资产。

我们知道商业地产有资产证券化，我们在资产证券化的时候，我们有充分的底层数字资产，对我们未来的证券化会有多么大的帮助，这是科学的，合理的，反映真实情况的，我想这可能是我们在积攒数字当中，或者获取数字当中得到一个重要的另类资产的过程。

疫情爆发之前，数字化不是商业地产调整的战略头等大事，但是我们发现过去一年当中，技术在改善，技术在革新，包括我们技术的安全性、合理性、成本节约性以及应用上的投入和人力财力物力上，我们都是商业地产企业最重要的一环了，这种思维驱动了商业地产数字化的革新和变革，给我们带来了非常大的重要作用。

数字浪潮中，进入市场已经不是一个复杂的事情了，进入市场的门槛没有那么高了。这种情况下，跨界的竞争者也会向我们这个行业蜂拥而至。各行各业当中都会利用这个平台，利用这个工具接近用户。数字经济通过这种当下的改进产品的模式，使商业地产的发展逻辑发生了变化，在座各个企业一定要把自己的数字化逻辑想清楚，同时数字改变了新的商业价值，在新的商业价值中寻找我们运营上的突破，这是我们对数字和商业地产的新的认识。

在整个的数字浪潮中，我们知道数字是给我们解决问题的手段和工具，真正让数字变成我们的财富，这是我们最重要的方面。在今天的探讨当中，我用总书记在10月18日关于推动我国数字经济健康发展的第34次学习中的讲话，作为我们的指导方向。

在我们新的技术发展浪潮当中，我们可以这样想，实时的数据和共享的互联，会让这种算法和算力发生最大的作用，在这个作用下，整个数字化的商业地产会带来更好的发展。我认为作为房地产业的商业地产是未来可期，加上数字的翅膀，让我们更加腾飞。

这就是我们对数字化的商业地产的一些想法，希望给大家带来一些参考，谢谢大家。

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