北京石景山老破小二手房装修效果老破小下跌
2025-05-21 来源：饰装装修资讯网
截止到4月10号，北京新房网签836套，二手房网签3509套。绿中介前台挂牌二手房147378套。目前，无论是成交量还是挂牌量，都呈现出一种相对稳定的状态。
当然，这种稳定得益于一部分二手房甩卖和新房的降价促销。
比如清明时候，通州梨园东小马的招商·璀璨公元“买一送一”活动上了热搜，现在也被叫停了。
璀璨公元的77平东西向两居，总价大概430多万，赠送的烟台牟平依云水岸108平海景房目前市值不到50万。
同样是招商蛇口的项目，依云水岸72万的建筑面积，3年去化不到10万平。反观璀璨公元，作为洋房，这非主流的东西向两居最近也定的差不多了。
璀璨公元搞了其他开发商想搞还没搞的东西。变相降价促销，一举两得。
最近北京的二手房市场，“以价换量”还在继续。
比如望京新城89平的两居室，去年能卖630万，今年就只能卖500万，而最近成交的价格更是跌到了450万。
北三环的安华里86平中层三室一厅，2023年9月卖760万，到了12月份就只能卖650万了，跌了14%。目前的挂牌价有的已跌破6万每平。
回龙观金域华府80平的两居，从最高点时的670万降到了最近的成交价550万。国风美唐二期92平三居室465万成交，折合单价5万每平，直接拉低了小区的下限。
从2024年一季度的成交价分布看，总价低于300万的占比32%左右，300-500万之间的占比34%左右，500-700万之间占比18%左右，更贵的房子占比就更低了。
500万以下的成交房源占比超过了65%，足见目前市场刚需房仍然是成交主力。
当前北京的二手房价还有多少泡沫呢？
根据一些商圈的研究，从2021年到现在，北京70%的商圈都处于下跌状态。即便是东西城，也有下跌幅度在10%左右的。商圈反映的是一个地区的平均跌幅水平，放到小区，差异就更大一些。
比如西城木樨地，跌幅在9.8%左右，丰台的西罗园，跌幅在9.2%左右，石景山八角跌幅在13%左右，昌平南口跌幅在12%左右……
根据易居的数据，一线城市“老破小”目前均价为4.1万每平米，基本回落到2018年底的水平，比2016-2017年高一些，而相对于历史最高点，则下降了33%。
也就是说，目前一线城市的二手房价格，基本已经泡沫去的差不多了。
虽然易居是对全部一线城市的分析，但我觉得，也比较符合当前北京的二手房市场状况。
北京的“老破小”泡沫基本出清，目前价格总体处在合理水平。如果在城内碰到一些性价比较高的房子，完全可以用来自住。
北京“老破小”的性价比更高。
当然，市场是变化的，需求是累加的，政策也是不确定的，后市如何，可以静待观察。