老建筑的尴尬生存现状 百年红房子挂牌寻买家

老建筑的尴尬生存现状 百年红房子挂牌寻买家

红房子近景。

政府巨资投入使老故居重新焕发生机。

这一事件背后引出老建筑的尴尬生存现状——不能拆只能修，房主又无钱修缮；居民补偿费用太大，迁又迁不走。老建筑该如何保护利用呢？

事件

红房子千万元底价寻买家

从青岛市企业资产交易中心获悉，青岛市颇具知名度的历史建筑红房子近期挂牌出让。

红房子泛指广西路与安徽路口3栋相连的红色建筑，南接栈桥、西靠火车站，均为德式建筑，年代久远，是西部老城区的地标之一，此次出售的是西边两栋，产权归属青岛饮料集团有限公司。其中一栋位于广西路33号，现为红房子宾馆，该建筑始建于1905年，是建成年代最早的一栋，由德国人库尔特·罗克格设计，整个建筑属欧洲青年派风格，很多外地摄影爱好者到青岛都要到这里拍摄。这幢建筑的挂牌底价为1665万元。另一栋位于广西路29号，现为贵客来宾馆，挂牌底价为1408万元。

从本月12日起，企业资产交易中心进行挂牌转让公示，同时挂牌转让的还有信号山路23号房产，德式别墅建筑，独门院落，1924年建成。

身价高运营的商家不想买

青岛贵客来宾馆（广西路29号）有关负责人李女士对记者表示，他们目前还没打算购买红房子，1408万元的价格不是他们所能承受的，租赁期满后，他们就离开了。

据其介绍，他们租下红房子做宾馆已经一年多了，因为红房子属于风貌保护建筑，不能改造，只有14个房间，加上地下的房间，总共也就20多间，每年28万元的租金已经让他们吃不消了，还不算人工、水电成本。每年靠七八月份的旅游旺季才能把房租赚回来，冬天的时候才有几个人住，基本是在赔钱。李女士表示，在她之前，还有人将其投资做饭店和图书馆，都是经营了一段时间后离开了。

到宾馆里看了一下，房间比较宽敞、窗子也比较大，和普通宾馆无异，只是年代较远，建筑材质的原因，冬天较冷一些。而记者在红房子宾馆（广西路33号）看到，它的客房就比较小，进去以后感觉黑乎乎的。

李女士表示，红房子内部不能大改，外貌更是不能变化，这在很大程度上制约了商业运营，而且修旧如旧需要大笔费用。这两天有一些从北京来的人拿着图纸考察了一番，没说什么就走了。“如果能找到有能力的买家还可以，一般的人都无法很好地把老建筑利用起来。”李女士说。

纵深

老建筑商业化整修不好搞

15日走访青岛几处文化名人故居和百年老建筑发现，几处正在整修和即将整修的老建筑基本上都是由政府主导，按照修旧如旧的风格进行保护利用，而按照商业运作整修改造的很少，有的地方则不了了之。

从去年 12月份起，市南区文化局开始对位于黄县路13号的老舍故居的12户居民进行动迁，仅动迁居民补偿就投入了近700余万元。今年7月20日左右，老舍故居改造方案正式出炉，计划恢复老舍一家当年居住时的院落风情，用青石板铺路。“故居维修是个精细活，400万元估计还不够呢！”市南区文化局相关人员告诉记者，大约两三个月后，故居便可基本按照修旧如旧的风格装修完毕，整个过程在居民动迁方面花费最大，加上装修部分预计达到1100万元。

了解到，目前岛城多处名人故居由于产权属于个人，整修因居民动迁投入太大，而无法一一进行。

“居民动迁耗资巨大是绊住老建筑整修的很大原因。”市南区相关人员告诉记者，一些老建筑成功整修后进行商业运作的多为拥有产权且不涉及居民动迁的，一方面因为安置动迁居民投资太大，另一方面也因涉及动迁居民意见不一，当然也涉及修旧如旧后的利用价值问题。之前湖南路等路上的一些单位想动迁改造，贴出动迁告示后，因居民意见不一而不了了之。

咋保护？政府要有公益投入

据了解，在今年的青岛两会上，有16位代表提出了关于加强青岛历史文化名城保护和利用的议案，希望保护和利用青岛这座城市与建筑的历史文化整体风貌，保留住其独特的重要历史价值。

据提出议案的青岛市人大代表之一王林介绍，由于老建筑的特殊性，房主只能维修，不能改造，但很多房主没有能力修缮。当房主养不起房子要卖的时候，其他人也因为建筑的不可改造性不敢买，这就造成一种尴尬，一些房主看着房子慢慢老化而束手无策。王林表示，对于历史建筑，应该有一部分公益资金投入，因为这不只是个人的财富，也是青岛市的财富。保护历史建筑，应该让有能力的人利用起来，如果拍卖不成功，应该政府收购起来利用。

王林表示，红房子占尽了天时地利，紧挨栈桥，旁边是公园，西边是商业街，周围交通便利，还挨着医院，如果有能力有眼光的人买下来利用起来，将其中蕴含的商机充分挖掘出来；不愁赚不着钱，关键是如何利用起来。如果说政府参与运作，对于红房子来说也是一个机遇。

隐瞒税费 诱人入套

二手房交易要牵涉到各种税费的问题，由于不同的二手房所产生的税费各不相同，加之一些市民没能及时了解到国家的最新政策，导致一些中介公司以隐瞒税费的方式来促进交易。记者在近段时间就接到几起类似的投诉事件，满堂红市场部陈经理表示，不同的二手房所产生的税费虽然各不相同，但只要对相关政策及所购买的房子有所了解，就不会出现被隐瞒的事件。

隐瞒税费时有发生

读者王小姐就遇到这样的事。今年6月，王小姐通过佛山某中介公司在桂城东一小区买了一套房子，总价为70万元，业主要求实收。当王小姐咨询经纪人税费的情况时，这位经纪人表示，国家现在推行新政策，只用缴纳契税、印花税等几个税种，业主方面的个人所得税和营业税是免的。正是因为听了中介的话，王小姐觉得这套房子价格还是比较合理的，所以跟中介和业主签订了购房合约。但到递件时，经纪才说，这套房子证龄不够2年，还有一笔个人所得税和营业税要缴。因为当时签订三方合约时，是由买家即王小姐负责双方的税费的，而之前经纪所承诺的免收个人所得税和营业税又没有凭证。为此，王小姐不得不多交了3万元的税费。

无独有偶，城北的邓小姐也遇到这种事，当时谈价钱的时候，经纪含糊地说只要1万多元的税费，结果在递件时，增加到3万多元。但都因为没有证据，只能自认倒霉。

为什么会出现这种情况？满堂红市场部陈经理认为，很大的可能是这些中介公司的管理较松散，经纪从业人员的素质较差，为了能促进交易，故意与业主合伙隐瞒税费，导致不少市民在被隐瞒的前提下要多交一大笔费用。

广东中信致诚律师事务所律师罗曼纳表示，对于税款的承担，如果没有约定或约定不明，则按照法律规定，由缴税义务人承担。如果有约定，合同依法遵循意思自治原则，双方关于税款承担的约定对双方具有约束力，可按合同的约定履行。关于王小姐的案例，王小姐可以主张卖方、中介方没有履行诚实信用原则，存在欺诈行为，主张关于税费承担的条款部分无效，税费应按法律规定由缴税义务人承担。但可能存在举证困难的问题，因此建议三方能够协商解决问题，作为中介方，应承担买卖双方调和者的角色，尽量让双方达成协议。

多咨询多了解

那么，应该如何去避免这种事情的发生呢？满堂红市场部陈经理建议，可以从以下几个方面，多咨询多了解，自己做到心中有数，就不会出现此类事情的发生。

首先，要慎重选择中介公司，选择规模大、口碑好的中介公司，在管理方面比较严格，服务质量有保证。

其次，要事先做好功课，了解清楚目前国家实行的最新二手房交易的税费政策，可以通过报纸媒体、地税热线12366等了解当前二手房交易的最新政策，购买该房产具体要缴纳的税种、税率和税额分别有哪些，是多少，做到心中有数，千万不要偏信片面之词。

最后，可以通过查证来了解房子的具体情况，可以通过中介公司去佛山房管局的档案馆进行查证，虽然要收取一定的查档费，大约几十元，查证也不可以看到房产证原件，但可以查到房子的具体情况，这样就可以清楚知道自己要交的税费有哪些。

此外，在签署的购房合同中，可以将经纪所说要缴纳的各种费用罗列出来，列成一个名细清单，并附在合同的后面，这样，经纪也不能轻易隐瞒了。

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